「親も高齢になり、実家も古くなってきた」「そろそろ建て替えかな」と、ご両親やご自身の将来を考えているのではないでしょうか。
しかし、いざ進めようとすると、お金のこと・兄弟のこと・ご自身の家庭のことなど、さまざまな不安が押し寄せてきますよね。
デリケートな問題を誰に相談していいかわからず、一人で抱え込んでいる方は多くおられます。
この記事では、山形県南を中心にその他幅広いエリアで多くのご家族の家づくりをサポートしている『ミナガワ建設』が、娘の立場で実家の建て替えを進める際に直面しやすい課題について、解決策をわかりやすくご紹介します。
Contents
実家の建て替えが本当にベストなのか｜リフォームとの違い
実家の傷みが目立ち、「建て替え」と「リフォーム」のどちらにしようか悩まれる方は少なくありません。
ここでは、建て替えとリフォームを比較し、ご家族の状況や将来のライフプランに合わせて判断するための情報をご紹介します。
建て替えのメリット・デメリット
建て替えは、家を解体し基礎から新しく建てる方法です。
【メリット】
- 自由な設計が可能：基礎から作り直すため、間取りやデザイン、設備を自由に決められ、ご家族の理想の住まいを実現できます。
- 高い住宅性能：最新の耐震・断熱基準で建築するため、安全性や快適性が向上し、光熱費の削減も期待できます。
- 資産価値の向上：建物が新築になるため、不動産としての資産価値が高まります。
【デメリット】
- 高額な費用：解体費や建築費などを含めると、総額は数千万円にのぼり、リフォームよりも高額になるのが一般的です。
- 長い工期と仮住まい：工事期間が長く、その間の仮住まいの家賃や2回分の引っ越し費用が必要です。
- 法規制の確認が必要：現在の建築基準法を満たさない土地では、建て替えができなかったり、家が以前より小さくなったりする場合があります。
リフォームのメリット・デメリット
リフォームは、既存の家の基礎や構造を活かして改修する方法です。
【メリット】
- 費用を抑えやすい：既存部分を活かすため、建て替えに比べて費用を抑えやすく、キッチンや浴室など、部分的な工事なら数十万円から可能です。
- 工期が短い：内装工事なら数週間から数ヶ月、部分的な設備交換であれば数日で完了します。工事規模によっては、建て替えより工期が短いため、生活への影響を抑えられます。
- 住みながら工事できる：大規模な間取り変更がない限り、仮住まいや引っ越しの手間を省けます。
- 税金の負担を抑えられる：固定資産税が上がりにくく、耐震・省エネ改修などの特定のリフォームでは、税金の減額制度も利用できます。
- 愛着のある部分を残せる：ご家族の思い出が詰まった柱やお庭などを残しつつ、必要な部分だけを新しくできます。
【デメリット】
- 設計の自由度が低い：既存の柱や壁、基礎といった構造上の制約があるため、間取りの変更には限界があります。
- 構造的な問題が残る場合がある：基礎や柱などの骨組みが古いままだと、耐震性や断熱性の向上が困難です。
- 予期せぬ追加費用が発生するリスク：解体後に腐食やシロアリ被害が見つかり、追加の補修費用がかかることがあります。
- 大規模になると割高になることも：間取りを全面的に変更する「スケルトンリフォーム」など、工事範囲が広くなる場合は、費用が建て替えより割高になるケースがあります。
- ローンの条件が悪い場合がある：リフォームローンは住宅ローンより金利が高く、借入期間が短い傾向にあります。
家族と揉めない｜実家の建て替えで起きがちなトラブルと対策
実家の建て替えは、ご家族間の認識の違いがトラブル生むことが少なくありません。
ここでは、ご家族が納得して計画を進めるための対策を解説します。
親・兄弟・夫婦での負担割合の決め方
お金に関するトラブルを避けるための原則は、「出資した金額に応じて持ち分（所有権）を登記すること」です。
この原則をもとに、建て替える際の負担の代表的なパターンと注意点を理解しましょう。
【パターン1：親が一部、娘夫婦が大部分を負担】
- 親が自己資金や退職金の一部を出し、残りの大部分を娘夫婦が住宅ローンで賄う、一般的なケースです。
- 出資額と持ち分割合が異なると、差額部分が「贈与」とみなされ、贈与税が課されるため、それぞれが出資した金額の割合通りに、建物の持ち分を登記しましょう。
【パターン2：娘夫婦が全額を負担】
- 娘夫婦がすべての費用を負担するケースで、建物は全額を出資した娘夫婦の名義で登記します。
- 土地は親名義のままという状況が多いため、ローンを組む際は親に「土地の担保提供者」になってもらう必要があります。
【パターン3：親が全額を負担】
- 親が資金的に余裕があり、建て替え費用をすべて負担するケースで、建物は親名義で登記するのが基本です。
- 仮に娘夫婦の費用負担がないにもかかわらず名義を入れてしまうと、親から娘への「贈与」とみなされ、高額な贈与税が課されるリスクがあるため注意が必要です。
【パターン4：兄弟姉妹も少額ずつ負担】
- 同居していない兄弟姉妹も資金を出し合うケースで、一見、協力的に見えますが、実は最も避けるべきパターンです。
- 少額でも出資すれば、その兄弟姉妹にも持ち分が発生し、将来家を売却したりリフォームしたりする際に、全員の同意が必要になります。
ご家族全員が納得するまで十分に話し合うことが大切です。
誰がいくら負担し、名義がどうなるかをすり合わせ、後々トラブルにならないように「合意書」として書面に残しましょう。
既婚・独身など娘の状況によって異なる注意点
建て替えをリードするご自身の立場によって、気をつけたい点は少しずつ異なります。
【既婚の娘の場合】
夫の理解と協力が不可欠です。
家計へのメリットや子育て環境の向上など、ご家族にとってのメリットを説明して理解してもらいましょう。
【独身の娘の場合】
将来の結婚や転職など、ライフプランの不確定要素と住宅ローンをどう両立させるかが課題です。
ご両親の介護も視野に入れ、プライバシーを確保できる間取りや無理のない返済計画を立てましょう。
【兄弟姉妹がいる場合】
「同居する家族だけが得をするのでは？」とご家族の間に溝を作ってしまう可能性があります。
計画段階からご家族に情報を共有し、建て替えに関わらないご兄弟には相続時に他の資産を渡すなど、ご両親も交えて公平な対策を話し合っておくと安心です。
実家の建て替え資金を計画する方法｜ローン・補助金・節税
実家の建て替えには数千万円単位の大きな資金が必要ですが、ローンや補助金、節税などの制度を「知っているか、知らないか」だけで、負担額は大きく変わります。
ここでは、実家の建て替えで損をしないための対策を解説します。
自己資金が少ない時の対策｜資金計画の立て方・ローンの組み方
自己資金が十分でなくても、ご家族のライフプランに合ったローンを選ぶことで、建て替えはできます。
| ローンの種類 | 契約者 | 特徴 |
| 住宅ローン | 娘夫婦 | 最も一般的なローンです。 娘夫婦の収入で審査され、親の土地を担保に入れるケースもあります。 |
| 親子リレーローン | 親→子 | 親と子の収入を合算して審査するため、借入可能額を増やせます。 当初は親が返済し、後に子が引き継ぐ二世代で返済する形式です。 |
| 親子ペアローン | 親と子 | 親と子がそれぞれ独立したローン契約を結びます。 親子それぞれが住宅ローン控除を利用できるメリットがあります。 |
どのローンが適しているか、工務店や金融機関に相談し、返済シミュレーションを依頼しましょう。
娘夫婦でローンを組む場合、「自分たちの収入で希望額を借りられるか」が課題となります。
以下の記事では、夫婦の収入を合算してローンを組む際のポイントを詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
〈関連ページ〉"夫正社員・妻パート"でも住宅ローンは組めるのか？組み方別のメリット・デメリットや選び方、注意点も解説
建て替えで使える補助金・助成金制度
建て替えに活用できる国と自治体の補助金をそれぞれご紹介します。
【国の主な補助金】
・子育てグリーン住宅支援事業：省エネ性能の高い住宅の取得を支援する制度で、子育て世帯や若者夫婦世帯を中心に手厚く補助します。
・ZEH（ゼッチ）支援事業：「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」と呼ばれる、さらに高性能な省エネ住宅に対する補助金です。
【自治体の補助金】
「お住まいの市区町村名 ＋ 住宅 補助金」で検索すると、自治体独自の制度を調べられます。
例として、ミナガワ建設の位置する山形県では以下の補助金制度があります。
- やまがた省エネ健康住宅新築⽀援事業｜補助金額50万円
やまがた省エネ健康住宅新築支援事業は、県内における省エネ性能の高い住宅建設を促進することを目的とした制度です。
- やまがた省エネ健康住宅・再エネ設備パッケージ補助事業｜補助金額最大200.2万円
「やまがた省エネ健康住宅」に加えて「太陽光発電設備や蓄電池設備等を設置する」場合に利用できる補助金制度です。
多くの補助金は、工事の請負契約を結ぶ前に申請が必要です。
補助金の申請は事業者が行うため、計画段階で、補助金制度に詳しいハウスメーカーや工務店に相談することをおすすめします。
山形県で利用できる補助金については、こちらの記事で詳しく解説しています。
〈関連ページ〉山形県の住宅補助金申請の流れ｜2025年最新情報、申請期限も解説
山形県南エリアを中心にその他幅広いエリアで注文住宅をご検討の方は、ぜひミナガワ建設へご相談ください。
お客様にご利用いただける補助金を活用し、複雑な申請から施工まで一貫してサポートいたします。
親名義の実家、どうするのが正解か｜名義と税金
誰の名義で家を建てるかは、将来の税金や住宅ローン控除、相続にも影響します。
ここでは、税金で損をせず、相続でトラブルにならないための「名義」について解説します。
親名義のまま建て替えると「贈与税」「ローン控除」で失敗する
実家の土地が親名義であるため、「建物も親名義のままで大丈夫だろう」と安易に考えてしまうと、思わぬリスクがあります。
お金の出どころと名義が一致していない「名義のねじれ」は、税務署から指摘を受ける原因となります。
- 贈与税：娘のお金で建てた家を親名義にすると、娘から親への「贈与」とみなされ、親に贈与税が課されます。
- 住宅ローン控除：ローンを返済する娘本人名義の家でなければ、住宅ローン控除を受けられず、節税機会を逃します。
相続まで見据えた「名義」の決め方｜共有名義は避けるべき
トラブルを避ける名義の原則は、「出資した人」が「出資した割合」で名義を持つことです。
これを守れば、税務上の問題も相続トラブルも防げます。
共有名義の不動産を売却したり、リフォームしたり、担保に入れてお金を借りたりする場合には、共有者全員の同意と実印が必要です。
権利関係をできるだけシンプルにすることで、将来のトラブルを未然に防げます。
建て替え費用は、負担する娘の単独名義を目指すのが理想です。
山形県南エリアを中心にその他幅広いエリアで注文住宅をご検討の方は、ぜひミナガワ建設へご相談ください。
お客様のご家庭に最適な名義の決め方や、税金の優遇制度を、丁寧にご説明しながら家づくりをお手伝いいたします。
まとめ
実家の建て替えは、ご家族の未来を設計する大切な節目です。
専門的な知識が必要になるため、計画段階から迷わず専門家に相談することをおすすめします。
ご家族全員が笑顔で新しい生活をスタートできる、後悔のない建て替えの参考になれば幸いです。