住宅ローン控除でいくら戻るか、年収400万円の場合の還付目安を正しく理解しておくことは、失敗しない家づくりに欠かせません。
控除率0.7%や住民税からの控除上限などのルールや、省エネ基準を満たさない住宅は税制優遇の対象外になるなど、チェックすべきポイントが多くあります。
今回は山形県南を中心にその他幅広いエリアで多くのご家族の家づくりをサポートしてきた工務店『ミナガワ建設』が、年収400万円で受けられる住宅ローン控除について解説します。
後悔しない資金計画を立てるために、ぜひ参考にしてください。
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【年収400万円】住宅ローン控除で戻ってくる還付金の目安
単身または共働きで年収400万円の方が受け取れる還付額の目安は、年間15万円から17万円程度です。
住宅ローンの残高から計算した控除額がこの金額を上回っていても、実際に納めた税金の範囲内でしか還付されません。
ローン残高の0.7%が全額戻るとは限らない理由
「年末残高の0.7%」という数字は、控除できる上限額を指しています。
実際に戻ってくる金額は、自分が支払った所得税＋住民税からの控除上限の合計額までに制限されます。
年収400万円の方が、3,000万円の借入をした場合の例は以下のとおりです。
| 項目 | 金額（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 計算上の最大控除枠 | 210,000円 | 3,000万円×0.7% |
| 所得税からの還付 | 約80,000円 | 実際に納めた所得税額が上限 |
| 住民税からの控除 | 約90,000円 | 課税所得の5%（最大9.75万円） |
| 実際の合計控除額 | 約170,000円 | 上記2つの合計額 |
このように、計算上の控除枠が21万円あっても、実際に納めている税金以上は還付されません。
控除枠をフルに活用できるかどうかは、年収や家族構成によって変わってきます。
住民税から控除できる金額は9.75万円が上限
所得税で控除しきれなかった分は翌年の住民税から差し引かれますが、ここにも上限があります。
- 住民税からの控除上限：課税所得金額の5%（最大9.75万円）
年収400万円前後の場合、この「5%」の計算結果が9万円弱になることが多いため、所得税と合わせても15万〜17万円程度が還付の上限となります。
たとえ高性能な住宅を建てて借入限度額を増やしたとしても、納税額による上限がある限り、戻ってくる額は変わりません。
年収400万円で借入を検討する際、「パートナーの働き方が審査にどう影響するか」と不安に思う方も少なくありません。
共働き世帯が賢くローンを組むための注意点は、こちらで詳しく解説しています。
〈関連ページ〉"夫正社員・妻パート"でも住宅ローンは組めるのか？組み方別のメリット・デメリットや選び方、注意点も解説
住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を利用するには、主に以下の5つの条件をすべて満たす必要があります。
| 項目 | 満たすべき条件 | 補足 |
|---|---|---|
| 所得 | 合計所得2,000万円以下 | ・会社員なら「年収(額面)」から給与所得控除を引いた後の金額。 ・年収でいうと約2,200万円以下であれば対象ですが、副業収入や株の利益がある場合はそれらも合算される。 |
| 家の広さ | 床面積50㎡以上 | ・「登記簿」という公的な書類に載る面積。 ・広告に載っている「壁の中心から測った面積」よりも少し狭くなるため、広さがギリギリの物件は要注意。 |
| ローンの内容 | 返済期間10年以上 | ・銀行や信託銀行、信用金庫などの住宅ローンが対象。 ・親戚や知人から借りたお金や、勤務先からの超低金利の社内融資などは対象外。 |
| 入居の時期 | 引渡しから6ヶ月以内 | ・家が自分のものになったら、半年以内に引っ越して住み始める必要がある。 ・また、控除を受けたい年の12月31日時点で、住民票があり、かつ住み続けていることが条件。 |
| 建物の性能 | 省エネ基準への適合 | ・2026年現在、「省エネ基準」を満たさない一般的な新築住宅は控除の対象外。 ・ZEHや長期優良住宅などの区分によって戻ってくる上限額も変わるため、事前に性能証明書の発行可否の確認が必要。 |
検討している物件が控除の対象になるかどうか、工務店から「省エネ基準適合証明書」などの書類が発行されるか、事前に確認しておきましょう。
〈参考〉住宅ローン減税｜国土交通省
山形県南を中心にその他幅広いエリアで、住まいづくりをお考えの方は、ぜひミナガワ建設にご相談ください。
住宅ローン控除の条件をクリアするための物件選びや、お客様のライフプランに合わせた資金計画など、家づくりのプロが分かりやすくご提案いたします。
住宅ローン控除の注意点
住宅ローン控除を上手く利用するには、事前に知っておくべき3つの注意点があります。
- 住宅の省エネ性能が必須
- 初年度は確定申告が必要
- 災害リスクの制限
住宅の省エネ性能が必須
2026年現在、省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外となりました。
以下いずれかへの該当を証明する書類を取得していることが必須条件となります。
- 長期優良住宅・低炭素住宅
- ZEH水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
省エネ性能が低い住宅は、税制優遇が受けられないだけでなく、入居後の光熱費が高くなりやすいというデメリットもあります。
「安く建てられたけれど、トータルの出費は増えてしまった」と後悔しないよう注意が必要です。
工務店やハウスメーカーとの打ち合わせでは、早い段階で住宅ローン控除の対象になる性能なのかを確認し、必要な証明書の発行を依頼しておきましょう。
控除を受けるために必須となった省エネ性能ですが、これは冬の寒さが厳しいエリアでの光熱費削減にも貢献します。
電気代を抑えながら、冬でも薄着で過ごせる快適な住まいの工夫については、こちらを参考にしてください。
〈関連ページ〉寒い地域の家の工夫で電気代を抑えつつ快適に暮らす｜冬でも半袖で過ごす方法
初年度は確定申告が必要
会社員の方も、入居した翌年の2月から3月に一度だけ、ご自身で確定申告を行う必要があります。
2年目以降は会社の年末調整で手続きが完結しますが、初年度の申告を忘れると還付が受けられません。
「確定申告」と聞くと難しく感じるかもしれませんが、最近はマイナンバーカードを使ってスマホで完結する仕組みも整っています。
登記簿謄本や借入金残高証明書などの必要書類さえ早めにそろえておけば、作業にはそれほど時間はかかりません。
税金の還付手続きと並んで、家づくりの資金計画で忘れてはならないのが自治体の補助金制度です。
山形県内で家を建てる際に利用できる具体的な制度や、申請の流れをこちらにまとめています。
〈関連ページ〉山形県の住宅補助金申請の流れ｜2025年最新情報、申請期限も解説
災害リスクの制限
原則として、「災害危険区域」や「土砂災害特別警戒区域（災害レッドゾーン）」の中に建てられた新築住宅は、住宅ローン控除の対象から除外されます。
これは命を守るためのまちづくりの観点から定められたルールです。
相場より極端に安い土地などの場合は、必ずハザードマップを確認し、税制優遇の対象外となるエリアに含まれていないかチェックしましょう。
山形県南を中心にその他幅広いエリアで、住まいづくりをお考えの方は、ぜひミナガワ建設にご相談ください。
2026年の最新基準に適合した高性能な住まいづくりはもちろん、土地選びの災害リスク対策など、安心して暮らせる家づくりを全力でサポートいたします。
まとめ
年収400万円世帯の住宅ローン控除は、年間で約15万円から17万円の還付が目安です。
「ローン残高の0.7%」という数字だけでなく、実際の納税額を基準に考えることが大切です。
省エネ性能や立地エリアなどの新しい条件を満たしたうえで、ご自身に合った借入額を見極めましょう。
この記事が、安心して暮らせる家づくりの参考になれば幸いです。